＝建て替えリフォーム Q ＆ A＝
＜質問＞
１）今は低金利だから住宅ローンは借りやすい？
２）建て替えよりリフォームのほうが安く上がる？
３）リフォームで失敗する３つの要因
４）地震に強い家はどこか？
５）工事現場で良い業者を見分ける方法。
＜答え＞
１）住宅ローンの返済は２０年～３０年と長期に及びます。長期の返済にあたってはローン申込時の組みやすさ、借り安さではなく、 返し安さ、返済負担の相対的な軽さを基準に検討されるべきです。そして返済負担の軽さとは、本来、ローンの金利水準ではな く、可処分所得におけるローンの返済額の比率を基準に比較されるべきものです。その意味で、バブル崩壊以降、住宅ローンの金 利はたしかに下がりましたが、預貯金の金利も下がりつづけ、ローン返済の原資となる所得も下がり続けてきました。つまりは、 可処分所得に占めるローン返済額の比率は一貫して上がり続けているのです。「借り安い」今の時代の住宅ローンは、決して「返 し安い」わけではないということは肝に命ずるべきです。
２）確かに工事規模の相対的に大きい建て替えのほうが、リフォームより費用がかさむのは当然です。しかし注意しなければいけない のは、リフォーム工事は往々にして予算オーバーになりがちだということ。その理由は、一つには施主側が成り行きで追加工事を 発注しがちであること。もう一つは、リフォーム工事は蓋を開けてみないとわからない部分があり、工事を始めてみて、初めて追 加工事が必要になるケースがある、ということです。また、今回は予算がないから建て替えではなくリフォームで済まそうと考え ても、建物の状態によっては、何年か後に再び手を入れる必要が生じる可能性がある場合は、結局リフォームのほうが長い目で見 て割高になることもあります。その意味で、まずは、建物の原状を正しく把握することが重要となります。そのためには詳しい家 屋診断が必要ですが、建て替えがメインの業者に家屋診断を頼めば建て替えを、リフォームがメインの業者に頼めばリフォームを 進められがちな点は注意が必要です。そしてもう一つ、坪当たりの単価で言えば、リフォームのほうが建て替えより坪当たりの費 用は高く付くのが一般的です。
３）リフォームで失敗するケースは以下の３つの「決めない」に起因します。
・目的を決めない（なんのためにリフォームするのか）
・範囲を決めない（どこまでリフォームするのか）
・予算を決めない（リフォームにいくら賭けるか）
勿論、建物の原状をなるべく正確に把握することが前提であり、まずは現状をしっかり把握した上で、将来に渡ってこの家をど うしたいかという視点を加え、将来の青写真に沿ったリフォームの目的・範囲・予算を決めていきます。ただ単に古くなったから そろそろリフォームでも、などと漠然と考えて行動に移すのは失敗のもとです。つまりは
・家屋の現状を把握し、必要なリフォームの範囲を決める。
（当座の補修なのか、暮らしの不便・不満・不安の解消なのか、老朽化への対応なのか）
・長期計画の中での位置づけを明確にする。
（家族構成の将来的変化、収入変化、特に老後の生活をどうするか、相続の見通し、など）
・状況によっては家屋診断（インスペクション）を実施する。
（旧耐震基準の家かどうか、老朽化の程度は、等など）
などが、失敗しないリフォームの要件となります。
４）建前としては、品確法で耐震等級は決まっているので、同じ等級の建物であれば鉄骨造でも２×４でも在来工法でも、耐震性能は 変わりません。しかし実際の耐震性能は、実は施工の精度によるところが大きいといえます。
例えば、合板を止める釘の間隔が規定より広すぎたり、打つべきところに釘が打っていなかったりすることによる施工精度のばら つきが耐震性能に影響します。
また、柱は太いから地震に強いわけではありません。柱と柱のジョイント部の強度や縦横の壁のバランスのほうが耐震性能にとっ ては重要です。つまりは現代の日本の一般的な住宅に使われている柱のサイズのレベルでは、４寸（１２０mm）角の柱を使った 家のほうが３．５寸（１０５mm）角の柱を使った家より地震に強いかどうかは一概には言えない、ということです。
５）これは内緒の話です。是非セミナーに参加してお聞きになってください。
