諸経費込みのローンの場合の住宅ローン控除額の試算
住宅ローン控除の対象は住宅取得価額部分のみで、諸経費部分（仲介手数料や印紙代、取得後にかかる不動産取得税、登録免許税、登記費用や、住宅ローンを組む際の銀行手数料など）は原則控除の対象になりません。
しかし一方、近年は上記の諸経費を含んだローンを提供する金融機関が増えています。
また、頭金無しの１００％ローンを組むことも金利は高めですが可能です。
では、こういった諸経費込みのローンを組んだ場合の住宅ローン控除の扱いは、実際のところどうなるのでしょうか。
住宅ローンを借りると、毎年年度末にローンを利用している金融機関から年末のローン残高の証明書が送られてきます。しかし借りているローンが仮に諸経費込みのローンであっても、ローンの年末時点での残高の内、諸経費部分の残高がいくらになっているかの内訳は記載されていません。
諸経費込みのローンの場合のローン控除はどのように考えればよいのでしょうか。
例えば、「フラット３５（全期間固定金利」」で、今年１月に、金利１．３％（２０２２年１月金利）、返済期間３０年として、頭金なしで諸経費込みのローンを３０００万円組んだと仮定した場合、各年度末のローン残高は下記の通りとなります。
３０００万円の内、住宅取得価額部分を２７００万円、諸経費部分を３００万円と仮定した場合のそれぞれの各年度末のローン残高も併記します。
借入金額 １年目 ２年目 ３年目 ４年目
３０００万円 ２９１４ ２８３１ ２７４６ ２６６１ 万円
（２７００万円 ２６２３ ２５４８ ２４７２ ２３９５ 万円）
（ ３００万円 ２９１ ２８３ ２７４ ２６６ 万円）
上記において、原則は住宅の取得価額と年度末のローン残高の小さい方の額が控除の対象ですから、表面的には１年目の控除の対象は２７００万円であり、対象とならないローン残高は２９１４－２７００＝２１４万円ですが、実際には１年目の年末の所得価額部分のローン残高は２６２３万円ですから諸経費分のローン残高２９１万円のうちの（２７００－２６２３＝７７万円）分は、控除の対象となっている、ということになります。
同様に
２年目 ２７００－２５４８＝１５２万円
３年目 ２７００－２４７２＝２２８万円
４年目 ２６６１－２３９５＝２６６万円
が諸経費部分におけるローン控除対象残高ということになります。
当然に５年目以降は諸経費部分のローン残高分も丸々控除できることになり、結論としては、住宅ローン控除においては、諸経費込みのローンの方が、借入金額にもよりますが、控除額が大きい、ということになります。
仮に今回の税制改正で予定されている控除期間１３年、控除率０．７％を適用すれば、上記の条件の場合の控除額の合計は当方の試算では、
諸経費込みローン３０００万円の場合の控除総額２１４．７万円 －
取得費のみのローン２７００万円の場合の控除総額１９５．７万円
結果、諸経費込みローンを借りた場合のほうが、控除額合計は１９万円多い、いうことになります。
１３年目に至っても年末のローン残高が限度額上限を超えているようなケースは、実際にはごく限られますので、(そのためには、借入当初の借入額が７０００～８０００万円必要です)、現実的な数字としては、上記のような範囲に収まるのではないかと推測されます。
